BURBUJA INMOBILIARIA ESPAÑOLA

Fibrilatus nos manda un completísimo informe sobre la famosa burbuja inmobiliaria española dividido en dos partes. Ahí va la primera:

TANTO QUE SE HINCHÓ QUE... ¡ESTALLÓ! (1)

Sin pretender ser un economista académico y formado, puedo aportar al debate la perspectiva de un ciudadano normal con preocupaciones. Antes que nada, resulta imprescindible apuntar algunos aspectos que explican POR QUÉ SE HINCHÓ:

1).- Las condiciones crediticias: al inicio de los 90, el interés hipotecario se movía sobre el 17-18% a préstamos hipotecarios a 15-20 años vistas, cubriendo el 80% del valor de la vivienda. Esto creaba una garantía sobre la “selección del cliente”. Apartados los pobres (cada día más pobres) y los ricos (cada día más ricos) quedaba el cliente de clase media-alta, que tenía recursos suficientes tanto para cubrir la cuota mensual, como el 20% del valor de la vivienda que necesitaba para la entrada. Hacia el 94-96 en pleno ciclo expansivo, los intereses bajan al 4-6%, se financia el 100% del precio y se alargan los plazos incluso a créditos a 30 y 50 años. Si alguien es sensato y se acoge a un préstamo a 30-50 años YA SABE QUE LO ACABARÁ DE PAGAR DESPUÉS DE JUBILARSE O LO PAGARÁ SUS HIJOS. Excepto, que se sea previsor y nos acojamos a este préstamo en la “tierna” edad de 15 años. Evidentemente, absurdo.

2).- La entrada del Euro: el paso de peseta a Euro deja en la estacada todo el dinero líquido negro y oculto que necesita “blanquearse”. Según algunos fuentes, aún en el año 2005 existían más de ¡6000 millones de pesetas! sin cambiar, pendientes de aflorar.

3).- La necesidad de inversión: si la Bolsa no da mucho, los intereses a plazo fijo por los suelos, la compra de divisas está vigilada (encima el dólar vale menos que el Euro y tiende a bajar), los fondos de inversión y similares son arriesgados, la inversión en producción necesita formación y es de alto riesgo, el “invertir” en algo cuyo precio y demanda no hace más que crecer, resulta tentador. Si quiero ganar algo de guita, invierto en ladrillo. ¿Qué otra cosa puede darme ganancias de un 20% anual?

4).- Los alquileres: además de una cultura ancestral española por la propiedad de la vivienda propia, los alquileres resultan caros. ¿Por qué pagar un alquiler medio de 600€ al mes si pagando 800€ me hago “propietario”?.

5).- La inmigración: si bien en un porcentaje pequeño, la inmigración genera demanda. Vedado los alquileres por la desconfianza o franco racismo de propietarios y vecinos, junto a los precios de alquileres y la posibilidad de propiedad de la vivienda llevan a este colectivo a la compra de viviendas de baja calidad a altos precios.

6).- La venta de vivienda usada, vieja o de mala calidad, a parejas jóvenes que se independizan o a los inmigrantes, favorece más demanda de vivienda nueva del que quiere “mejorar” vendiendo su casa a alto precio para comprar otra de mayor precio aún (en síntesis, seguirá endeudado con una vivienda mejor o más grande).

7).- El precio de la vivienda en las grandes ciudades hace imposible su adquisición por la clase media-alta. Ello obliga a ir a vivir a barrios periféricos o a pueblos y ciudades cercanos, dónde se construye como locos para favorecer esta demanda. Nadie cae en la cuenta lo que luego gastará en tiempo, auto o trenes para desplazarse a diario al trabajo. ¡ Hay gente que trabaja en Madrid pero vive en Toledo!.

8).- La generación de recursos impositivos. Tanto para el Estado en general, como para los Ayuntamientos (Municipalidades) en particular. Los Ayuntamientos en España están tremendamente mal financiados para los servicios que prestan. La demanda de vivienda facilita su financiación: liberan suelo para urbanizar, cobran impuestos para edificar, ganan población a los que cobrar impuestos como residentes,………. En ese contexto tenemos el caldo de cultivo para pequeñas corruptelas o monumental corrupción.

9).- La propia financiación de la obra. Normalmente, el promotor-constructor, no tiene capital suficiente para edificar. El Banco (cómo no) le da el dinero en forma de préstamo que el promotor paga a medida que vende transfiriendo la deuda en forma de préstamo hipotecario al cliente que compra. Es decir, si yo construyo con dinero prestado, para pagar al Banco estoy obligado a vender. Si no es así, ¡el que se clava con el crédito es el constructor!. Por eso, en pleno “boom”, la profesión de promotor-constructor creció como hongos. Esto favoreció la creación de “nuevos ricos” totalmente especulativos sin capital propio alguno con el que responder. Si te dan el capital sólo te queda contratar con alguna empresa la obra y vender lo construido. ¿Alguien conoce laburo más fácil?. Se llegó a tener más de un ¡80%! de margen comercial para casas de 90-100 metros cuadrados valoradas en 400 o 600.000 € según calidades y ubicaciones.

10).- Evidentemente, el contexto del ciclo económico expansionista: hay aumentos de sueldos, el empleo se democratiza más (nunca hubo en España tantas mujeres trabajando) que aportan un ingreso familiar “extra” que se puede dedicar al consumo, la política “optimista” de endeudarse para todo: autos (nunca hubo tantos BMW, Audi, etc… por las calles), viajes al extranjero sin miramientos en vacaciones, salidas de ocio: a esquiar, a la playa, viviendas de 2ª residencia en la montaña para el week-end (¡más demanda!), Tv de plasma, etc……… Este triunfalismo y la apariencia de ciclo infinito, la tendencia de los Bancos a la política crediticia “blanda” lleva a un hiperconsumo desmedido.

En unos días la segunda parte, POR QUÉ ESTALLÓ.